张**、彭**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂01民终6714号

上诉人（原审被告）：张**，女，1968年12月30日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江汉区。

委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王俊，湖北言达律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：彭**，女，1986年12月8日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。

委托诉讼代理人：李**，湖北**律师事务所律师。

原审第三人：广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉汉南分公司，住所地武汉市汉南区纱帽镇薇湖路296号。

法定代表人：李**，总经理。

委托诉讼代理人：陈**，该公司服务中心部门经理。

上诉人张**因与被上诉人彭**、原审第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉汉南分公司（以下简称碧桂园汉南分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉南区人民法院（2017）鄂0113民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人张**上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭**的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对案件事实认定不清。本案合同为附解除条件的合同，且解除条件已成就。《房地产买卖三方合约》约定，“甲方将隔壁102室空调外机解决后再办理过户手续，如问题解决不了，甲方退还彭**支付的3万元赎契款”。该约定实质上将解决空调外机作为合同解除的条件，现条件已成就，一审法院将该约定认定为彭**的权利，其放弃该权利即可履行合同属于事实认定偏差。合同签订后，彭**在空调外机未处理前一直消极履行合同，因张**及碧桂园汉南分公司多次与102室业主协商均未果，截止合同约定的过户时间2016年12月18日也无法解决，最终导致合同目的无法实现。三方协商按照合同约定解除合同时，由于彭**坚持要求张**支付3万元赔偿金，张**拒绝，而未能达成一致，但碧桂园汉南分公司已将保证金2800元返还给张**。后因汉南区地铁规划等因素导致房价暴涨后彭**才声称放弃要求解决102室空调外机的主张。由于彭**原因导致履行周期过长及合同目的无法实现，合同事实上已解除。二、一审法院适用法律错误。涉案房屋设立有抵押，未经抵押权人同意，抵押房屋不得发生所有权转移，该合同无法继续履行。张**在合同履行过程中未收到彭**任何款项，若继续履行合同明显对张**不公平。三、涉案房屋为张**家庭的唯一住房。

被上诉人彭**辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人碧桂园汉南分公司述称，没有倾向性意见，由法院判决。

2017年3月，彭**诉至一审法院，请求判令：一、张**及碧桂园汉南分公司继续履行与彭**签署的《房地产买卖三方合约》；二、张**及碧桂园汉南分公司按与彭**签署的《房地产买卖三方合约》支付相应赔偿金2.8万元（从2016年12月19日起，按总价款28万元的千分之一计算）；三、张**及碧桂园汉南分公司退还中介服务费2800元；四、本案的诉讼费用和财产保全费用由张**及碧桂园汉南分公司承担。

一审法院认定事实：2016年10月25日彭**与张**在碧桂园汉南分公司作为中介方的情况下签订了《房地产买卖三方合约》，约定由张**将自己所有的位于武汉市汉南区碧桂园翠堤春晓一街八座103房屋一套，以总价款人民币28万元出售给彭**。双方在《房地产买卖三方合约》附件第三条约定买卖双方按照张**出资6万元，彭**出资3万元，共同完成赎契手续，张**必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托碧桂园汉南分公司办理赎契手续，在赎契成功后，彭**出资的3万元赎契款自动转为房屋首付款，余款25万元在办理完房屋过户手续的当天彭**一次性付清。协议签订后，彭**当日向第三方广东碧桂园物业服务股份有限公司武汉汉南分公司支付赎契款人民币3万元，并支付中介服务费2800元。在该合同的补充协议中约定张**将隔壁102室空调外机解决后再办理过户手续，如问题解决不了张**退还彭**支付的3万元赎契款。后彭**在2016年10月28日承诺不再追究空调外机问题，要求张**协助办理过户手续，但张**及碧桂园汉南分公司直至合同约定的2016年12月18日仍未履行办理过户的义务。在多次协商没有取得任何进展后，彭**诉至法院。

一审法院认为，彭**与张**在碧桂园汉南分公司作为中介方的情况下签订的《房地产买卖三方合约》系买卖双方真实意愿的表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。彭**已按合同约定，支付了3万元赎契款，张**亦应按约协助彭**办理解除抵押及房屋过户手续，补充协议中约定的张**需将隔壁102室空调外机解决后再办理过户手续，彭**已明确表示不再追究空调外机问题，放弃补充协议中所享有的权利,《房地产买卖三方合约》已具备完全履行条件，张**不履行合同约定，拒绝协助彭**办理房屋过户手续，违反了合同约定。至于张**在答辩中认为本案房屋属于已抵押房屋，未解除抵押情形下无法办理过户交易手续的辩护意见，一审法院认为根据《房地产买卖三方合约》，三方已约定了先行办理解除抵押手续，再行办理过户手续，彭**、张**双方依约将解除抵押款交付碧桂园汉南分公司，向银行还款解除抵押即可，不存在履行障碍，故对于彭**请求判令张**继续履行《房地产买卖三方合约》的诉讼请求予以支持。对于彭**要求张**支付逾期过户违约赔偿金2.8万元的诉讼请求，就合同法上违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。彭**、张**双方前期因空调外机问题争议沟通不善，双方理解上出现偏差，影响了过户进度，现经过庭审，合同继续履行的条件成熟，在整个过程中延迟过户的行为并未对彭**造成实质性损失，如因此而要求张**承担逾期过户违约赔偿，有失公平，故对于彭**要求2.8万元违约赔偿的诉讼请求，不予支持。同时，因彭**、张**双方在碧桂园汉南分公司的共同作用下签订了《房地产买卖三方合约》，且在彭**、张**双方出现争议时，碧桂园汉南分公司一直在积极沟通协调，整个过程中碧桂园汉南分公司并无过错，彭**享受了碧桂园汉南分公司提供的中介服务。故对于彭**要求碧桂园汉南分公司退还中介服务费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、彭**与张**及碧桂园汉南分公司签订的《房地产买卖三方合约》合法有效，继续履行；二、彭**于本判决生效之日起七日内向张**张丽萍支付剩余购房款25万元。张**张丽萍自收到彭**支付剩余购房款25万元之日起十五日内协助彭**办理房产过户手续；三、驳回彭**的其他诉讼请求。案件受理费2750元及财产保全费1920元，由张**承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

一审查明的事实中，除“彭**在2016年10月28日承诺不再追究空调外机问题”本院不予认定外，其余事实属实，本院予以确认。

本院另查明，彭**二审中表示，如张**不解除案涉房屋上抵押，彭**同意先代为向银行偿还贷款以涤除抵押权便于办理房产过户手续，再向张**追索。

本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、张**是否有权解除案涉《房地产买卖三方合约》；二，案涉《房地产买卖三方合约》是否存在履行障碍。

针对争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中双方并未协商一致解除合同，而补充协议中“张**将隔壁102室空调外机解决后再办理过户手续，如问题解决不了张**退还彭**支付的3万元赎契款”的约定，系为张**设定了义务，该条款并未明确约定张**享有合同解除权，在彭**表示不再追究空调外机问题，放弃补充协议中其享有权利的情况下，空调外机问题对合同履行并无影响，即便该条款中隐含了解除合同的条件，张**作为义务人以其未履行合同义务来主张解除合同，亦违反了诚实信用原则。故张**并不享有合同约定的解除权，且张**亦未能举证证明其享有法定的解除权，故本院认为张**无权解除案涉《房地产买卖三方合约》。

针对争议焦点二：虽然案涉房屋设立有抵押，而张**并未配合解除抵押，但彭**承诺先代为提前清偿所担保的债务，并未损害抵押权人利益，故案涉房屋上设立的抵押权并非合同履行的障碍。至于张**所称的彭**未支付后续款项及涉案房屋为张**家庭的唯一住房等问题，一审判决已明确彭**向张**支付剩余购房款，故此节并非合同履行的障碍；涉案房屋是否为张**家庭的唯一住房，一方面张**未就此举证证明，另一方面与合同履行亦缺乏关联，更非事实上或法律上履行不能的情况，故亦并非合同履行的障碍。

综上，张**的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2750元，由张**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　骆朝辉

审 判 员　李斌成

审 判 员　安林锋

二〇一七年十二月八日

法官助理　申光伟

书 记 员　舒　渲