阮**与江**、方**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂0102民初5226号

原告：阮**，男，1969年8月20日出生，汉族，住武汉市硚口区，

委托诉讼代理人：王娟（特别授权代理），湖北言达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王俊（特别授权代理），湖北言达律师事务所实习律师。

被告：江**，女，1978年6月29日出生，汉族，住武汉市江岸区，

委托诉讼代理人：江**（特别授权代理），女，系江**姐姐，住武汉市江汉区，

被告：方志兵，男，1975年7月8日出生，汉族，住武汉市武昌区，

第三人：武汉**房地产营销策划有限公司，住所地武汉市江岸区后湖街百胜春天2栋1单元1层3室。

法定代表人：刘**，该公司总经理。

委托诉讼代理人：罗志勇，男，系该公司经理，住武汉市黄陂区，

原告阮**诉被告江**、方志兵，第三人武汉**房地产营销策划有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阮**及其委托诉讼代理人王娟、王俊，被告江**及其委托诉讼代理人江**，第三人**公司的委托诉讼代理人罗志勇到庭参加诉讼，被告方志兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。

原告阮**诉称，我与江**、方志兵于2016年10月4日在第三人**公司的居间下签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，该合同约定，江**、方志兵将位于武汉市江岸区绿色新都105栋3单元402室的房屋出售给我，成交价格为1,180,000元，同时该合同另行约定了付款方式、经理代理费、权利义务、违约责任、争议处理方式等条款。合同签订后我按合同约定向江**、方志兵支付购房定金50,000元。按照合同约定，江**、方志兵应在能够领取购房发票后及时办理该房屋的不动产证，将房屋过户到我名下，但江**、方志兵无正当理由明确表示不会继续履行该合同事宜。为维护我的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除我与江**、方志兵签订的武汉市存量房居间（买卖）合同；2、江**、方志兵返还定金50,000元及利息（从2016年10月9日起计算至生效判决确定的给付之日止，按照中国人民银行的同期贷款利率计算）；3、江**、方志兵支付违约金118,000元；4、江**、方志兵赔偿经纪代理费23,600元；5、本案全部诉讼费由江**、方志兵承担。

被告江**辩称，我和阮**于2016年10月4日在**公司签订买卖合同，合同约定我将武汉市江岸区绿色新都105栋3单元402室房屋一套出售给阮**。在签订合同前我已经将所有资料交给**公司，并告知**公司11月底必须拿到首付款否则不卖了。**公司明确表示可以在11月底拿到首付款。国庆结束后我便到工商银行预约还款并在银行申请加急办理，11月2日8点，我和**公司及阮**到江岸区房地局办理该房屋的权证及过户，把资料交给办证窗口审核后被告知没有购房发票，不可以办理该房屋权证。当天我和朋友去找开发商索要发票，开发商财务避而不见，发票没有落实。11月4日，开发商会计和我联系要我把收据传给她，我想着边办边等，便要求**公司约了阮**，商量让其先付首付款，我把房子也交付给她，等发票办下来再去办理权证过户，但阮**明确表示不同意。随后几天我又联系开发商会计，会计说发票还要一段时间，没有告知具体时间。因为不知道什么时候发票会出来我当时就提出把定金退给阮**，但阮**不肯接受。我认为在此房屋买卖过程中我也属于受害方，到处找亲戚借款还银行贷款，且我也没有故意不履行合同，而是因为**公司在没有权证情况下还让买卖双方签订合同，中介方存在重大过失才造成房屋买卖合同无法履行。

被告方志兵在法定期限内未出庭应诉，亦未提交证据材料。

第三人**公司陈述，签合同时手续资料齐全，是可以合法交易的。江**的权属证明、购房合同、房款收据、登记申请表等资料齐全，是可以随时到房管局办理不动产证。但在办证过程中，房管局要求江**将收据换成发票，江**也去和开发商沟通协商，开发商告知需要时间。2016年11月初，我公司将双方约到一起，江**要求阮**在手续还没办理的情况下，先支付购房首付款，并将房屋交付。因为没有办理任何手续，出于安全考虑，经过和阮**商量，我公司和阮**都不同意。到了11月下旬，我们三方又进行约谈，因为阮**坚决不同意先付首付款，江**就说房子不卖了，即使购房发票换出来了也不卖了。合同中约定了购房首付款的支付时间，但没有约定付款的时间结点，江**没有向我公司说明要在11月底之前拿到首付款去买其他房子。合同对此也未约定。

经审理查明，江**与方志兵系夫妻关系，位于武汉市江岸区绿色新都105栋3单元402室房屋系江**于2003年购买。2016年10月4日，甲方（卖方）江**、方志兵与乙方（买方）阮**、丙方（经纪代理方）**公司签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方所有房屋坐落于武汉市江岸区绿色新都105栋3单元402室，建筑面积128.90平方米；甲乙双方同意上述房屋的成交价格为1,180,000元整；乙方应在签订本合同时，支付20,000元作为定金交于甲方；过户当日见房屋交易收件单支付购房款630,000元；甲、乙双方约定于2016年11月10日前到银行签订贷款合同，并在乙方按揭贷款银行审批通过后三个工作日内到房产交易中心办理不动产交易手续；该房屋办理过户手续当日乙方向丙方支经纪代理费23,600元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的10%向乙方支付违约金，并向丙方支付全部中介佣金；甲、乙双方协商，甲方定于2016年10月15日前结清该房屋银行按揭贷款，乙方于2016年10月8日付甲方购房定金30,000元。合同签订当日，阮**即向江**支付购房定金20,000元。2016年10月8日，阮**向**公司支付经纪代理费23,600元，并于次日向江**支付追加的购房定金30,000元。在江**结清涉案房屋银行贷款后，双方当事人于2016年11月3日前往银行签订贷款合同。此后，因开发商一直未将购房发票交给江**，导致江**无法办理涉案房屋的不动产统一登记证书，使双方迟迟不能办理过户手续。在此期间，江**提出让阮**先支付购房首付款，自己收到首付款后就将房屋交付，等拿到购房发票后再去办理过户登记，但被阮**拒绝。2016年11月中旬，江**提出退还阮**的购房定金，同时要求解除涉案合同，不再出售涉案房屋，但被阮**拒绝。

另查明，江**于2017年2月27日办理涉案房屋的不动产统一登记证书。

以上事实，有武汉市存量房居间（买卖）合同、收据、不动产权统一登记证书、结婚证等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。

本院认为，原告阮**与被告江**、方志兵及第三人**公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律的有关规定，属有效合同。合同签订后，阮**按约定支付了购房定金50,000元，但因江**一直无法办理涉案房屋的不动产统一登记证书，导致双方无法按合同约定办理过户手续。此后，江**提出变更合同履行方式，要求阮**先支付购买首付款，在遭到阮**拒绝后，江**明确表示退还定金并解除合同，导致阮**签订合同的目的不能实现，江**的行为已构成违约，故阮**要求解除涉案合同，同时要求江**、方志兵返还购房定金50,000元及按全部房款的10%支付违约金118,000元的诉请，本院予以支持。因本院已支持阮**关于违约金的诉请，故对其要求江**、方志兵支付定金部分利息的诉请，本院不再支持。根据双方合同”如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%”的约定，阮**要求江**、方志兵赔偿其已支付的经纪代理费23,600元的诉请，本院亦予以支持。江**抗辩称其卖房是因为急需用钱，中介公司承诺其可以在11月底前办理完所有流程，合同无法履行是因为开发商无法提供购房发票，导致无法办理不动产统一登记证书，其本身没有过错。但在本案中，江**提交的中介公司的《证明》并非本案第三人**公司出具，与本案没有关联。同时，办理不动产统一登记证书本身就是过户的前置条件，其在签订合同时应当对有关风险进行预判，故本院对江**的抗辩理由不予采纳。被告方志兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告阮**与被告江**、方志兵及第三人武汉**房地产营销策划有限公司于2016年10月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；

二、被告江**、方志兵于本判决生效之日起十日内退还原告阮**购房定金50,000元；

三、被告江**、方志兵于本判决生效之日起十日内向原告阮**支付违约金118,000元；

四、被告江**、方志兵于本判决生效之日起十日内赔偿原告阮**已支付的经纪代理费23,600元；

五、驳回原告阮**的其他诉讼请求；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。

案件本诉受理费15,420元、邮寄费120元，共计15,540元由被告江**、方志兵负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　张　愿

人民陪审员　周　琳

人民陪审员　蒋　晶

二〇一七年十二月二十二日

书　记　员　郑一真