雷**与杨*、刘**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市蔡甸区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂0114民初2132号

原告：雷**，男，1986年12月26日出生，汉族，无固定职业，住湖北省武汉市江汉区。

委托诉讼代理人：王**，湖北言达律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被告：杨**，男，1990年4月19日出生，汉族，务工人员，住湖南省驻马店市驿城区。

被告：刘**，女，1991年9月16日出生，汉族，无固定职业，住河南省巩义市。

被告：郑**，男，1992年7月4日出生，汉族，房产经纪人，住湖北省潜江市。

第三人：武汉**房产经纪有限公司，住所地武汉经济技术开发区万科金域蓝湾幼儿园及商业配套1层9号房二楼，统一社会信用代码91420100MA4KLPTA1T。

法定代表人：康**，该公司经理。

原告雷**与被告杨**、刘**、郑**、第三人武汉**房产经纪有限公司（以下简称嘉诚房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷**及其委托诉讼代理王俊、王**，被告郑**，第三人嘉诚房产公司法定代表人康**到庭参加诉讼，被告杨**、刘**经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

雷**向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨**、刘**、郑**签订的《存量房买卖（居间）合同》；2、判令三被告向原告返还定金人民币50000元及利息；3、判令三被告向原告支付违约金108000元；4、判令三被告赔偿原告向第三人嘉诚房产公司支付的经纪代理费21600元；5、判令三被告赔偿原告因办理银行贷款向第三人支付的贷款服务费9945元；6、判令三被告赔偿原告为本案已支付的律师费8000元；7、本案诉讼费、**费、担保费等全部费用由三被告承担。诉讼过程中，原告放弃担保费的诉请。事实和理由：2017年6月4日，原告雷**与被告郑**在第三人嘉诚房产公司的居间服务下签订了《存量房买卖（居间）合同》一份，约定被告郑**将位于武汉市蔡甸区大集街塔尔山村假日群岛G101单元1层1室的房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告，价格为1080000元，同时还约定了付款方式、经纪代理费、权利义务、违约责任、争议处理方式等内容。合同签订前，郑**告诉原告，涉案房屋是其向被告杨**和刘**购买的，已付清房款并完成了房屋交付，另办理了全权委托公证，但未办理过户手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告郑**支付了购房定金50000元整，郑**配合原告到光大银行办理了原告的银行贷款手续，且贷款已审批通过。原告准备好首期购房款后，告知被告郑**预约房屋抵押贷款银行办理提前还贷等手续，并配合办理房屋过户及房屋交接手续，但被告郑**无正当理由拒不履行合同义务，原告以及第三人多次催告无果。

郑**辩称，涉案房屋不是被告郑**的，是被告杨**和刘**共有的房产，郑**只是受托为杨**和刘**出售涉案房屋；违约属实，因为涉案房屋还存在装修贷款，银行说必须把装修贷款还清才能还房贷，杨**和刘**没有还装修贷款，所以涉案房屋过不了户；原告雷**所提出的请求均应由杨**和刘**承担，郑**不应承担责任；郑**收到50000元定金属实，其中10000元作为物业交割金交给了第三人嘉诚房产公司，不愿意返还50000元定金。

杨**述称，被告杨**和刘**是委托被告郑**出售涉案房屋，未参与郑**与原告买卖房屋的过程。杨**认为原告请求的违约金过高，请求法院依法进行调整；经纪代理费、贷款服务费、律师费杨**不愿承担；杨**在中国银行武汉市汉阳支行除了有房贷以外，还有两笔信用贷款，一笔是100000元，一笔是160000元。

刘**未到庭答辩，亦未向本院提交证据。

第三人嘉诚房产公司述称，原告雷**与被告郑**于2017年6月4日在嘉诚房产公司的居间服务下签订的《存量房买卖（居间）合同》属实，第三人收到了10000元的物业交割金，由于被告杨**、刘**无法还清银行贷款，所以履行该合同的后续流程无法进行下去。

本院经审理认定事实如下：2017年5月9日，被告杨**、刘**（系夫妻关系）出具《委托书》一份，委托被告郑**将登记在杨**、刘**名下的位于武汉市蔡甸区大集街塔尔山假日群岛G101单元1层1室[建筑面积为138.61平方米，不动产权证书编号为鄂（2016）武汉市蔡甸不动产权第0000563号、鄂（2016）武汉市蔡甸不动产权第0000564号]即涉案房屋出售，代为办理相关手续，包括代为提前偿还银行贷款、领取结清资料、代为签订买卖合同、代为配合买方办理贷款手续、收取全部购房款及过户手续等，委托期限自2017年5月9日至2019年5月8日止，委托人对受托人签署的一切文件予以承认，且由此产生的法律责任均由委托人承担。河南省驻马店市中公公证处于2017年5月10日对该份委托书出具（2017）驻天证民字第1213号《公证书》。

2017年6月4日，原告雷**（乙方）与被告郑**（甲方）在第三人嘉诚房产公司（丙方）的居间服务下签订《存量房买卖（居间）合同》一份，合同约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋交易成交价为人民币1080000元，乙方在合同签订当日向甲方支付购房定金50000元，同时甲方将房屋权证资料及物业交割保证金交由丙方保管；因涉案房屋存在抵押贷款，双方约定乙方预付购房款620000元进行还贷赎楼，并由乙方以贷款方式向甲方支付尾款600000元。双方在补充协议中约定620000元由乙方在2017年8月30日前打入甲方指定银行卡内，用于甲方还银行贷款，甲方不得挪作他用；甲方在收到银行发放给乙方用于购房房屋贷款600000元时，两个工作日内把多付给甲方的房款190000元退还给乙方。同时约定若一方不按照合同约定履行合同，经另一方催告后，一方无正当理由仍不履行合同的，视为根本违约。守约方有权解除合同，并有权要求违约方按全部房款的10%承担违约责任，且因此产生的包括但不限于诉讼费、**费、律师费等由违约方承担。并约定在房屋交易过程中，丙方负责提供房屋信息，并促成甲乙双方成立房屋买卖合同，乙方须向丙方支付佣金21600元。合同签订后，原告向郑**支付50000元定金，并于同年8月1日向第三人支付经纪代理费21600元，郑**向第三人支付物业交割保证金10000元并将涉案房屋不动产权证书交由第三人保管。原告准备好首期购房款后，多次要求被告郑**，并于2017年10月13日向郑**书面发出了催告函要求配合办理提前还贷和房屋过户手续，因杨**和刘**在中国银行武汉市汉阳支行为涉案房屋办理的购房贷款及信用贷款均未还清，致涉案房屋交易流程无法进行，合同目的不能实现。

本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，被告郑**受被告杨**、刘**的委托，与原告雷**签订关于涉案房屋的《存量房买卖（居间）合同》，收取房款并办理相关手续，被告杨**、刘**对于该房屋出售行为应当承担民事责任；双方签订的合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同内容履行各自的义务。由于被告杨**在中国银行武汉市汉阳支行存在信用贷款，导致无法提前还清房贷赎楼，致买卖合同目的不能实现，被告已构成根本违约，原告要求解除《存量房买卖（居间）合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；已收取的50000元定金亦应由被告杨**、刘佳慧向原告雷**返还。原告既然主张了违约金，对其再主张定金利息的诉请依法不予支持；原告根据双方签订的《存量房买卖（居间）合同》的约定，请求按购房款的10%支付违约金108000元，被告杨**认为违约金过高，请求法院予以调整，且同意按一倍定金的标准50000元支付违约金，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情调整违约金为50000元。原告要求被告支付经纪代理费的请求有其提交的证据及当事人的当庭陈述予以证实，故本院对原告要求被告赔偿经纪代理费21600元的诉请予以支持；原告主张被告支付律师费的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持；原告主张被告赔偿其向第三人支付贷款服务费9945元，因无相应证据佐证，对该请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、九十三条第二款、九十四条第四款、一百零七条、一百一十四条第二款、一百一十五条、一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、解除原告雷**与被告郑**于2017年6月4日签订的《存量房买卖（居间）合同》；

二、被告杨**、刘**于本判决生效之日起十日内向原告雷**返还定金人民币50000元，并支付违约金人民币50000元；

三、被告杨**、刘**于本判决生效之日起十日内向原告雷**支付经纪代理费人民币21600元；

四、被告杨**、刘**于本判决生效之日起十日内向原告雷**支付律师费人民币8000元；

五、驳回原告雷**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费4251元，减半收取2125.50元，**费1500元，共计人民币3625.50元，由原告雷**负担500元，被告杨**、刘**负担3125.50元（原告已垫付，执行时由被告一并给付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员　罗　英

二〇一七年十二月二十八日

书记员　陈瑞敏