“诚意金”避坑指南

案情简介

张女士与某物业管理公司签订了《铺位租赁招商意向书》，并按意向书约定交付了诚意金。

张女士表示，当天下午回家才仔细看意向书，发现有两处写了“......诚意金转化为违约金不予退还......”，这与对方招商人员所说“诚意金是可以退的”完全不一样。

随后，她打电话询问了物业公司，得到的回复却是“如果确定不租了，诚意金是不退的”。

双方因能否退还诚意金发生争议，张女士向湖北言达律师事务所求助。

本案经言达律师事务所仇玲玲和陈倩两位律师诉前调解：物业公司向张女士退还一半诚意金。考虑到效率价值，张女士也同意了调解意见。

律师提醒

1、签订意向书前，要仔细阅读文本。

看不明白的，不要轻易签字。如果对方承诺可以退款，一定要在书面文件上写明，不要只做口头约定。

2、区分“诚意金”与定金、订金、违约金。

诚意金，即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。在房产中介与买卖、租赁双方签定的合同中多有体现，目前法律上并没有诚意金之说，而且“诚意金”也不是法律意义上的违约金、定金、订金。

从目前的判例看，购房“诚意金”在未形成真实的购买时一般可以退还。

但商铺租赁的“诚意金”是否可以退还？出现了多种判例，即商铺租赁“诚意金”根据承租人是否实际占用、使用、装修等多种情况，也有可能转化为违约金、定金、订金。

也就是说，我们在签订合同时，一定要认真读懂文本。最好是先咨询律师再签订合同。

3、万一因疏忽签订了与自己理解有差异的意向书怎么办？

切忌直接跟对方说“不要了”、“不租了”。

这种情况，还是需要分析意向书文本和事实情况，寻找可以主张退款的依据。拿不准的，建议向律师咨询。

“定金”相关的主要法律规定

《中华人民共和国担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。

《最高人民法院关于适用<华人民共和国担保法>若干问题的解释》

第一百一十五条　当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条　当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。

第一百一十七条　定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。

第一百一十八条　当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。

第一百一十九条　实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十条　因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

第一百二十一条　当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二条　因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

文章来源

湖北言达律师事务所 陈倩 仇玲玲 律师